Fasilitas PPN DTP atas Penyerahan Rumah (PMK 120 Tahun 2023)

Fasilitas PPN DTP Atas Penyerahan rumah tapak dan rumah susun

Seperti yang telah dibahas bahwa fasilitas PPN DTP ini ditujukan untuk penyerahan rumah (rumah tapak maupun rumah susun) yang merupakan rumah baru (belum pernah dipindahtangankan) yang diserahkan dalam kondisi siap huni dan dengan harga jual maksimal Rp 5.000.000.000. Fasilitas PPN DTP tersebut hanya dapat dimanfaatkan satu kali untuk satu orang pribadi. Jadi orang pribadi yang melakukan pembelian 2 rumah, maka atas pembelian kedua tersebut sudah tidak dapat memanfaatkan fasilitas ini.Fasilitas PPN DTP tersebut diberikan atas PPN yang terutang pada masa pajak November 2023 sampai dengan Masa pajak Desember 2023. Nilai PPN DTP yang dimaksud adalah

1. bagi penyerahan yang tanggal BAST (Berita Acara Serah Terima) mulai tanggal 1 November 2023 sampai dengan 30 Juni 2024, akan diberikan fasilitas PPN sebesar 100 % dari PPN yang terutang atas bagian dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sampai dengan Rp 2.000.000.000.
2. bagi penyerahan yang tanggal BAST (Berita Acara Serah Terima) mulai tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan 30 Desember 2024, diberikan fasilitas PPN sebesar 50% dari PPN yang terutang atas bagian dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sampai dengan Rp 2.000.000.000.

Secara umum dapat diartikan bahwa pemberian fasilitas yang dimaksud dapat sebesar 50% atau sebesar 100% tergantung kapan dilakukannya serah terima yang dibuktikan dengan BAST. Perlu diperhatikan juga bahwa besaran fasilitas yang diberikan tidak serta-merta dihitung dari harga jual. Namun hanya bagian dari harga jual maksimal Rp 2.000.000.000. Hal tersebut berarti bahwa misalnya harga jual adalah senilai Rp1.500.000.000 (dibawah 2 Miliar), maka nilai fasilitas yang diberikan dihitung dari harga jual tersebut. Namun apabila misalnya harga jual tersebut senilai Rp 3.000.000.000, maka fasilitas yang diberikan hanya bagian 2 miliar dari harga jual tersebut (nilai 1 miliar tidak mendapatkan fasilitas dan tetap dikenakan PPN seperti biasa).

Cara penerbitan faktur pajak PPN DTP Atas Penyerahan Rumah

Penerbitan faktur untuk fasilitas DTP 100%

1. Bagi transaksi dengan harga jual sampai dengan 2 Miliar, PKP menerbitkan 2 faktur pajak dengan kode 07 dengan DPP masing -masing 50%
2. Bagi transaksi dengan harga jual lebih dari 2 Miliar (di bawah 5 Miliar), PKP membuat tiga faktur pajak sebagai berikut
   • 2 Faktur pajak dengan kode 07 atas bagian yang mendapatkan fasilitas dengan DPP masing-masing 50%; dan
   • Faktur pajak dengan kode 01 untuk bagian yang tidak mendapatkan fasilitas

Penerbitan faktur untuk fasilitas DTP 50%

1. Bagi transaksi dengan harga jual sampai dengan 2 Miliar, PKP menerbitkan 2 faktur pajak sebagai berikut
   • Faktur pajak dengan kode 07 dengan DPP 50%; dan
   • Faktur pajak dengan kode 01 dengan DPP 50%.
2. Bagi transaksi dengan harga jual lebih dari 2 Miliar (di bawah 5 Miliar), PKP membuat tiga faktur pajak sebagai berikut
   • Faktur pajak dengan kode 07 atas bagian yang mendapatkan fasilitas dengan DPP sebesar 50% (dari DPP yang mendapatkan fasilitas)
   • Faktur pajak dengan kode 01 atas bagian yang mendapatkan fasilitas dengan DPP sebesar 50% (dari DPP yang mendapatkan fasilitas) ; dan
   • Faktur pajak dengan kode 01 untuk bagian DPP yang tidak mendapatkan fasilitas

Laporan Realisasi PPN DTP atas Rumah

Selain melakukan penerbitan faktur pajak yang sesuai, PKP juga harus melakukan pelaporan realisasi PPN DTP atas rumah tersebut. Namun, tidak perlu membuat laporan yang terpisah, Faktur pajak yang telah dibuat dan dilaporkan pada SPT Masa PPN telah dianggap sebagai laporan realisasi tersebut.
Satu hal yang perlu dicatat bahwa yang dapat diperlakukan sebagai laporan realisasi adalah pelaporan dan pembetulan SPT Masa PPN yang disampaikan paling lambat tanggal 31 Januari 2025.

Contoh Kasus PPN DTP atas Penyerahan Rumah

Contoh 1

Ibu A membeli rumah ke developer PT ABC (memenuhi seluruh ketentuan fasilitas PPN DTP) seharga Rp 2.500.000.000 dan dibayarkan secara cash pada 2 Desember 2023. Rumah tersebut selesai dibagun dan dilakukan serah terima pada tanggal 18 Juli 2024.

Atas pembelian tersebut, Ibu A mendapatkan fasilitas PPN DTP atas penyerahan rumah sebesar 50% atas harga jual sampai dengan 2 Miliar, sehingga atas transaksi tersebut PT ABC membuat faktur sebagai berikut
• Faktur pajak 07 untuk bagian yang mendapatkan fasilitas dengan nilai DPP sebesar Rp 1.000.000.000 dengan PPN sebesar Rp 110.000.000 Ditanggung Pemerintah;
• Faktur pajak 01 untuk bagian yang mendapatkan fasilitas dengan DPP sebesar Rp 1.000.000.000 dengan PPN sebesar Rp 110.000.000, wajib dipungut PT ABC; dan
• Faktur pajak 01 untuk bagian yang tidak mendapatkan fasilitas dengan DPP sebesar Rp 500.000.000 dengan PPN sebesar Rp 55.000.000, wajib dipungut PT ABC.Atas transaksi diatas, terutang PPN sebesar Rp 275.000.000, senilai Rp 110.000.000 mendapatkan fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah dan Sebesar Rp 165.000.000 akan dipungut oleh PT ABC.

Contoh 2

Bapak B membeli rumah ke developer PT ABC (memenuhi seluruh ketentuan fasilitas PPN DTP seharga Rp 1.500.000.000 dan sibayarkan secara cash pada bulan November 2023. Rumah tersebut selesai dibangun dan dilakukan serah terima pada bulan Maret 2024.

Atas transaksi tersebut, dapat memanfaatkan fasilitas PPN DTP atas penyerahan rumah sebesar 100% dari harga jual, sehingga atas transaksi pembelian rumah tersebut PT ABC membuat faktur dengan ketentuan sebagai berikut.
• Faktur pajak 07 dengan DPP sebesar Rp 750.000.000 dengan nilai PPN sebesar Rp 82.500.000 Ditanggung Pemerintah dan
• Faktur pajak 07 dengan DPP sebesar Rp 750.000.000 dengan nilai PPN sebesar Rp 82.500.000 Ditanggung Pemerintah.

Atas transaksi di atas, akan terutang PPN sebesar Rp 165.000.000. Namun seluruh nilai PPN tersebut ditanggung pemerintah. Sehingga PT ABC tidak memungut PPN dari Bapak B.PT ABC harus membuat 2 faktur sesuai dengan ketentuan di atas.

Sekilas terdapat keanehan mengapa PT ABC wajib membuat 2 faktur atas transaksi yang sama untuk kode faktur yang sama. Namun hal tersebut ditujukan agar seandainya terdapat keadaan yang mengakibatkan serah terima baru dapat dilakukan pada periode selanjutnya (mengakibatkan fasilitas yang diterima berubah menjadi 50%), maka PT ABC hanya melakukan penggantian faktur pajak (salah satunya) menjadi kode faktur 01. Hal tersebut mengakibatkan PT ABC dapat menghindari sanksi keterlambatan penebitan faktur pajak apabila PT ABC harus membuat faktur baru dengan kode 01.